Μειώσεις και αποζημιώσεις μισθωμάτων επί υπεκμισθώσεως ακινήτων
Ανάλυση από τους Στράτο Παραδιά, Δικηγόρο και Γιώργο Χριστόπουλο, φοροτεχνικό
Στην αρχική φάση της αναγνώρισης συμψηφιστικά καταβαλλόμενης αποζημίωσης λόγω μείωσης ενοικίων, ο νομοθέτης δεν θεωρούσε ρητά τους μισθωτές/υπομισθωτές ως δικαιούχους μείωσης του μισθώματος, έτσι ώστε με τη σειρά τους και οι εκμισθωτές τους να μην είναι δικαιούχοι της αποζημίωσης αυτής. Αυτό άλλαξε αναδρομικά με τις διατάξεις που αναφέρουμε κατωτέρω, και σήμερα εφαρμόζεται σύμφωνα με τα αναλυτικά παραδείγματα που παραθέτουμε, από τα οποία προκύπτει ποιοι είναι δικαιούχοι ή μη, των σχετικών μειώσεων και αποζημιώσεων.
Ι. Εφαρμοζόμενες διατάξεις:
Ια. Μερική καταβολή ή ολική απαλλαγή καταβολής μισθωμάτων:
Σύμφωνα με την απόφαση Α.1228/14.10.2020 του Υπ. Οικονομικών
«3. Τα οριζόμενα στην παρούσα ισχύουν και για την περίπτωση της παραχώρησης από μέρους του μισθωτή σε άλλον της χρήσης του μισθίου με αντάλλαγμα, και ιδίως στην υπεκμίσθωση, προς εγκατάσταση επιχείρησης της παρ. 1.
Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου δικαιούχος μερικής απαλλαγής δύναται να είναι μόνο ο τρίτος στον οποίο παραχωρείται η χρήση του μισθίου (υπομισθωτής) και στον οποίο συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρούσας και όχι ο μισθωτής, (σημ. δική μας υπεκμισθωτής) με την επιφύλαξη της περίπτωσης όπου δικαιούχος μερικής απαλλαγής από την καταβολή μισθώματος, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρούσας, είναι αυτοτελώς και ο μισθωτής (σημ. δική μας υπεκμισθωτής).
Η μερική καταβολή του μισθώματος στον μισθωτή/υπεκμισθωτή, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρούσα, δεν επιδρά στην κύρια μισθωτική σχέση».
Ιβ. Δικαιούχος της έκπτωσης ή αποζημίωσης:
1ον Σύμφωνα με την εγκύκλιο Ε.2184/19.11.2020 του Διοικητή της ΑΑΔΕ κ. Γιώργου Πιτσιλή και τις σχετικές για ζητήματα που άπτονται της υποβολής της «Δήλωσης Covid» αναδρομικά για τους μήνες Μάρτιο έως και Αύγουστο 2020 (σημ. αλλά και λόγω συνέχειας των μέτρων ισχύει και για τους επόμενους μήνες):
«9. Με την Κοινή Υπουργική Απόφαση των Υπουργών Οικονομικών, Ανάπτυξης και Επενδύσεων, Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων και Ναυτιλίας και Νησιωτικής Πολιτικής Α.1228/2020 (Β' 4582) ορίστηκε ότι οι διατάξεις περί μείωσης του μισθώματος κατά 40% εφαρμόζονται και στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης ακινήτων.
Στην περίπτωση αυτή δικαιούχος της έκπτωσης της παρ. 2 του άρθρου 13 του ν.4690/2020 (Α'104) (σημ. δική μας: το 20% επί του 60%, δηλαδή 12% στο ονομαστικό μίσθωμα) δύναται να είναι μόνο ο υπεκμισθωτής, με την επιφύλαξη της συνδρομής των προϋποθέσεων μείωσης του μισθώματος και στο πρόσωπο του υπεκμισθωτή για επαγγελματική του εγκατάσταση, οπότε κατ' ανάλογη εφαρμογή δικαιούχος της έκπτωσης της παρ. 2 του άρθρου 13 του ν.4690/2020 (Α'104) είναι και ο εκμισθωτής για τη μίσθωση αυτή».
2ον Επίσης σύμφωνα με τις αποφάσεις που αναφέρονται στους δικαιούχους αποζημίωσης για τους μήνες Νοέμβριο και Δεκέμβριο 2020
α) Α. 1251/24.11.2020 όπως τροποποιήθηκε με την απόφαση Α.1047/08.03.2021,
β) Α.1274/17.12.2020 όπως τροποποιήθηκε με την απόφαση Α.1048/08.03.2021 και
γ) Α. 1003/11.1.2021 σε συνδυασμό πάντα με την πολ. 1162/22.08.2018
ως δικαιούχοι αποζημίωσης είναι και «Οι υπεκμισθωτές, φυσικά πρόσωπα, που βάσει δικαιώματος υπεκμίσθωσης, έχουν συνάψει σύμβαση υπεκμίσθωσης και εισπράττουν μειωμένο υπομίσθωμα για τον μήνα Νοέμβριο και εφεξής από τους αντισυμβαλλόμενους, υπομισθωτές, κατ' επιταγή του νόμου στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COVID-19».
3ον Σύμφωνα με την απόφαση Α. 1030/18.02.2021), ως δικαιούχοι της αποζημίωσης για Ιανουάριο – Φεβρουάριο 2021 είναι και «Οι υπεκμισθωτές, φυσικά ή νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες, συμπεριλαμβανομένων και των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου της υποπαρ. 3 της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 4235/2014 (Α' 32), καθώς και των νομικών προσώπων ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, που βάσει δικαιώματος υπεκμίσθωσης, έχουν συνάψει σύμβαση υπεκμίσθωσης και δεν εισπράττουν υπομίσθωμα για τους μήνες Ιανουάριο και Φεβρουάριο 2021 από τους αντισυμβαλλόμενους, υπομισθωτές, κατ' επιταγή του νόμου στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COVID- 19».
ΙΙ. Με βάση τις παραπάνω διατάξεις και με αφορμή συνεχή ερωτήματα ιδιοκτητών, υπεκμισθωτών και υπομισθωτών, παραθέτουμε τα ακόλουθα παραδείγματα:
Παράδειγμα με μισθωτή «κλειστό» ή «πληττόμενο» επαγγελματία:
Ο ιδιοκτήτης του καταστήματος (εκμισθωτής) εκμισθώνει το κατάστημά του σε επαγγελματία (μισθωτή) ο οποίος δραστηριοποιείται με ΚΑΔ δραστηριότητας «κλειστής με κρατική εντολή» ή «πληττόμενης» και με δικαίωμα υπεκμίσθωσής του.
Ο μισθωτής υπεκμισθώνει στο κατάστημα στον επιχειρηματία (υπομισθωτή) ο οποίος ασκεί σε αυτό δραστηριότητα «κλειστή» ή απλώς «πληττόμενη».
Ο υπομισθωτής, δικαιούται να μειώσει κατά 40% ή 100%, ανάλογα με τον ΚΑΔ της δραστηριότητάς του, το υπομίσθωμα που καταβάλλει στον μισθωτή/υπεκμισθωτή του.
Αντίστοιχα και ο μισθωτής/υπεκμισθωτής δικαιούται να υποβάλει δήλωση COVID για να λάβει το 20% ή το 80% του υπομισθώματος, εκτός αν είναι νομικό πρόσωπο οπότε επί «κλειστής» επιχείρησης του υπομισθωτή θα λάβει το 60% του υπομισθώματος.
Εν συνεχεία και ο μισθωτής/υπεκμισθωτής ΔΙΚΑΙΟΥΤΑΙ και αυτός να ζητήσει μείωση του μισθώματος που καταβάλει στον ιδιοκτήτη/εκμισθωτή του διότι δικαιούται αυτοτελώς σε μείωση του μισθώματος, κατά 40% ή και 100% ανάλογα του ΚΑΔ της δικής του δραστηριότητας, παρότι δεν ασκεί ο ίδιος δραστηριότητα που να χαρακτηρίζεται ως «κλειστή» ή «πληττόμενη» στο μίσθιο ακίνητο.
Κατά συνέπεια και ο ιδιοκτήτης/εκμισθωτής του ακινήτου ΔΙΚΑΙΟΥΤΑΙ να υποβάλει δήλωση COVID για να λάβει αποζημίωση από το Κράτος το 20% ή το 80% του συμφωνημένου μισθώματος, εκτός αν είναι νομικό πρόσωπο οπότε επί «κλειστής» επιχείρησης του μισθωτή θα λάβει το 60% του μισθώματος.
Παράδειγμα με μισθωτή ιδιώτη ή μη «πληττόμενο» επαγγελματία.
Ο ιδιοκτήτης του καταστήματος (εκμισθωτής) εκμισθώνει το κατάστημά του σε ιδιώτη, συγγενή του ή συνταξιούχο κλπ. που δεν ασκεί επαγγελματική δραστηριότητα, ή σε επιχειρηματία με ΚΑΔ που δεν ανήκει στους «κλειστούς» ή «πληττόμενους» (μισθωτή), και με δικαίωμα υπεκμίσθωσής του.
Ο μισθωτής αυτός υπεκμισθώνει το μίσθιο κατάστημα σε επιχειρηματία (υπομισθωτή) ο οποίος ασκεί σε αυτό δραστηριότητα «κλειστή με κρατική εντολή» ή απλώς «πληττόμενη».
Ο υπομισθωτής δικαιούται να μειώσει κατά 40% ή 100%, ανάλογα με τον ΚΑΔ της δραστηριότητάς του, το υπομίσθωμα που καταβάλλει στον μισθωτή/υπεκμισθωτή του.
Όμως ο μισθωτής/υπεκμισθωτής ΔΕΝ ΔΙΚΑΙΟΥΤΑΙ να ζητήσει μείωση του μισθώματος που καταβάλει στον ιδιοκτήτη/εκμισθωτή του διότι δεν δικαιούται αυτοτελώς σε μείωση του μισθώματος, εφόσον δεν ασκεί ο ίδιος δραστηριότητα που να χαρακτηρίζεται ως «κλειστή» ή «πληττόμενη», και συνεπώς υποχρεούται να του καταβάλει ολόκληρο το μίσθωμα.
Κατά συνέπεια και ο ιδιοκτήτης/εκμισθωτής του ακινήτου ΔΕΝ ΔΙΚΑΙΟΥΤΑΙ να υποβάλλει δήλωση COVID για να λάβει αποζημίωση από το Κράτος, αφού δικαιούται σε είσπραξη ολοκλήρου του μισθώματος.