Αρθρο του Στράτου Ι. Παραδιά που δημοσιεύτηκε στα ΝΕΑ της 18.11.2019
Μετά από την καταχώρηση των ιδιωτικών ακινήτων στα Υποθηκοφυλακεία της χώρας όπου έχουν λάβει τόμο και αριθμό μεταγραφής, στο Εθνικό Κτηματολόγιο, όπου έχουν λάβει ή θα λάβουν ΚΑΕΚ, στο ηλεκτρονικό Ε9 του ΥΠΟΙΚ, όπου έχουν λάβει ΑΤΑΚ, στους οικείους Δήμους για την καταβολή ΤΑΠ και δημοτικών τελών, στις πολεοδομικές υπηρεσίες όπου έχουν λάβει αριθμό οικοδομικής αδείας, στη βάση δεδομένων του ΤΕΕ για την αλλαγή χρήσης, τακτοποίηση κλπ., και την έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού, μια νέα ταλαιπωρία και δαπάνη περιμένει όλους τους ιδιοκτήτες, όλων των κτιρίων της χώρας, ίσως και η μεγαλύτερη: η «έκδοση ταυτότητας κτιρίου»!
Η «ταυτότητα κτιρίου» εννοιολογικά παραπέμπει αυτονόητα στην καταγραφή των βασικών πολεοδομικών και πληροφοριακών στοιχείων ολοκλήρων κτιρίων, και όχι επί μέρους τμημάτων τους όπως π.χ. μια «γκαρσονιέρα», ένα διαμέρισμα, ένα γραφείο, μια αποθήκη κλπ. Κάτι τέτοιο θα είναι μια προσχηματική και άχρηστη διαδικασία χωρίς καμιά απολύτως λογική και κοινωνικό όφελος, που για τους σχετικούς επαγγελματίες θα αποτελεί λόγο «απασχόλησης» και συνεχούς είσπραξης αμοιβών, όμως για τους ιδιοκτήτες θα αποτελεί πηγή γραφειοκρατικής ταλαιπωρίας και οικονομικής αφαίμαξης.
Γι΄αυτό δεχθήκαμε «ταυτότητα κτιρίου» να εκδίδεται μόνον για ΟΛΟΚΛΗΡΑ κτίρια, νέα ή μεταβιβαζόμενα ή ανακαινιζόμενα, και σε όλα τα πολυιδιόκτητα κτίρια σταδιακά, όταν το αποφασίσει η απόλυτη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών τους.
Αντίθετα στις μεταβιβάσεις τμημάτων κτιρίων (διαμερισμάτων, γραφείων, καταστημάτων, αποθηκών κλπ.) προτείναμε να συνεχίσει η ισχύουσα διαδικασία της βεβαίωσης μηχανικού, με την οποία ελέγχονται οι βασικές πολεοδομικές παράμετροι (κάλυψης – δόμησης – ύψους) κάθε ιδιοκτησίας, μέχρις ότου οι συνιδιοκτήτες αποφασίσουν την έκδοση «ταυτότητας κτιρίου» με μια εφάπαξ αμοιβή για ολόκληρο το κτίριο, αντί να πληρώνουν κάθε φορά για την έκδοση βεβαιώσεων για την ιδιοκτησία καθενός.
Σε αυτά συμφωνήσαμε, αλλά μετά άρχισαν οι εκπλήξεις. Αντί της βεβαίωσης μηχανικού, ανακοινώθηκε ότι ο πρώτος που θα επιχειρήσει να μεταβιβάσει διαμέρισμα πολυκατοικίας, θα πρέπει να δηλώσει τα χιλιοστά του επί των κοινοχρήστων (;), να βρει αν υπάρχουν αυθαιρεσίες στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις ολόκληρης της πολυκατοικίας και να τις νομιμοποιήσει, προφανώς με δαπάνη του αφού οι λοιποί συνιδιοκτήτες δεν θα ενδιαφέρονται! Από το πουθενά κυριολεκτικά, προστέθηκε ότι όλα αυτά θα ισχύσουν και στις μισθώσεις κατοικιών και γενικά όλων των ακινήτων! Τέλος προστέθηκε και η έκδοση «πιστοποιητικού τρωτότητας» και στη συνέχεια και η υποχρεωτική σύνταξη «μελέτης στατικής επάρκειας» ολόκληρου του κτιρίου, με τεράστιο κόστος για όλους τους ιδιοκτήτες της χώρας!
Αλλοίμονό μας αν ισχύσουν τέτοιες απάνθρωπες και αντισυνταγματικές ρυθμίσεις σε βάρος του πρώτου άτυχου ιδιοκτήτη που θέλει να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία του, που θα καταστήσουν πρακτικά αδύνατη την πώληση, γονική παροχή ή και απλή μίσθωση οποιασδήποτε κατοικίας και θα μετατρέψουν τη χώρα ολόκληρη σε απέραντο «νεκροταφείο ακινήτων», όπου τίποτε δεν θα πωλείται, δεν θα ενοικιάζεται και δεν θα κληρονομείται!
Το δημοσίευμα των ΝΕΩΝ
Αναλυτικά στο δημοσίευμα της εφημερίδας «Τα Νέα» και του δημοσιογράφου Προκόπη Γιόγιακα με τίτλο «Μπλοκάρονται οι μεταβιβάσεις των ακινήτων», σημειώνεται ότι:
“Ηλεκτρονικό… κομφούζιο αναμένεται από το ερχόμενο καλοκαίρι στις πολυκατοικίες. Και αυτό διότι οι καθυστερήσεις στην αγορά ακινήτων, η αύξηση του κόστους των μεταβιβάσεων και το μπλοκάρισμα στην αγοραπωλησία πολλών ακινήτων (και σε ορισμένες περιπτώσεις όλων των ακινήτων μιας πολυκατοικίας), αλλά και η διατάραξη των προσωπικών σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών, είναι κατά τους ειδικούς ορισμένες μόνο από τις επιπτώσεις από την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων…
Όπως είναι γνωστό, από τον Ιούλιο του 2020 πρόκειται να τεθεί σε εφαρμογή ο νέος νόμος για τα αυθαίρετα, ο οποίος θα συνδεθεί με την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας των κτιρίων. Ωστόσο, με βάση τις τελευταίες ανακοινώσεις (την περασμένη Τετάρτη 13 Νοεμβρίου), ο δρόμος για την εφαρμογή στην πράξη του προαναφερόμενου μέτρου δεν είναι στρωμένος με… ροδοπέταλα.
Ειδικότερα, όπως λέει στα «ΝΕΑ» ο πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων -Τοπογράφων Μηχανικών Μιχάλης Καλογιαννάκης, το μεγάλο αγκάθι είναι η υποχρέωση του πρώτου ιδιοκτήτη διαμερίσματος που θα χρειαστεί να κάνει ηλεκτρονική ταυτότητα να τακτοποιήσει στην πράξη – εάν υπάρχουν – και τις αυθαιρεσίες των υπολοίπων ιδιοκτητών στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας! Στην περίπτωση αυτή «Αλίμονό μας…» σχολιάζει χαρακτηριστικά ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς. Αλλά ας δούμε ένα παράδειγμα: ιδιοκτήτης μιας γκαρσονιέρας σε μια πολυκατοικία με 20 διαμερίσματα που είναι χτισμένη πριν από 30 χρόνια, προκειμένου να πουλήσει ή να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία του θα πρέπει (με βάση τις πρόσφατες ανακοινώσεις), για να συνταχθεί η ταυτότητα κτιρίου, να δηλώσει και τα χιλιοστά που του αναλογούν στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (!). Και όταν μιλάμε για κοινόχρηστους χώρους, αυτοί, κατά τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, είναι μεταξύ άλλων η είσοδος και οι διάδρομοι του κτιρίου, το κλιμακοστάσιο (και η απόληξή του στην ταράτσα), οι φωταγωγοί, το φρέαρ του ανελκυστήρα, το λεβητοστάσιο, το γκαράζ, η πυλωτή κ.ά.
Η ΠΑΓΙΔΑ. Πού είναι τώρα η παγίδα: στην περίπτωση που υπάρχει κάποια αυθαιρεσία στους κοινόχρηστους χώρους, αυτή θα πρέπει να δηλωθεί και να τακτοποιηθεί. Η τακτοποίηση όμως θα πρέπει να αφορά εξ ολοκλήρου την αυθαιρεσία και όχι μόνο τα χιλιοστά που αναλογούν στον ιδιοκτήτη της γκαρσονιέρας. Εκεί, το πιθανότερο σενάριο είναι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να αρνηθούν να συμμετάσχουν στη δήλωση και στα έξοδα. Και εδώ αρχίζουν τα προβλήματα. «Το πιο πιθανό είναι ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης να αναγκαστεί να επωμιστεί το κόστος της τακτοποίησής τους. Και το χειρότερο είναι ο ιδιοκτήτης αυτός – κατά κάποιον τρόπο – να είναι αυτός που θα καταγγείλει τους συνιδιοκτήτες για τις αυθαιρεσίες με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις μεταξύ τους σχέσεις» εξηγεί ο Μιχάλης Καλογιαννάκης.
ΤΟ ΜΠΛΟΚΑΡΙΣΜΑ. Σύμφωνα με συμβολαιογραφικούς κύκλους, η κατάσταση που θα δημιουργηθεί με τη σύνταξη της ηλεκτρονικής ταυτότητας – πάντα με βάση τις τελευταίες ανακοινώσεις της περασμένης Τετάρτης – δυσκολεύει σημαντικά ή και καθιστά αδύνατη την υπογραφή συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων είτε λόγω πώλησης είτε λόγω γονικής παροχής/ δωρεάς με την υποχρεωτική δήλωση των αυθαιρεσιών στους κοινόχρηστους χώρους. Κατά τους ίδιους κύκλους, η δυσκολία έγκειται, μεταξύ άλλων, στο γεγονός πως σε καμία πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν υπάρχει ούτε η περιγραφή ούτε η επιφάνεια των κοινόχρηστων χώρων. Επιπλέον, δεν υπάρχει η νομική υποχρέωση – και η φυσική δυνατότητα ελέγχου των επιφανειών εκάστης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε σχέση με τους κοινόχρηστους χώρους. Ειδικότερα, κατόχους συμβολαιογράφους όταν οι αυθαιρεσίες αφορούν κλειστούς ή υπόγειους χώρους, θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, δώματα, φωταγωγούς κ.λπ., δεν υπάρχει καμία νομική δυνατότητα πρόσβασης στους χώρους αυτούς.
ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ. Και σε κάθε περίπτωση η ύπαρξη αυθαιρεσιών σε κοινόχρηστους χώρους δεν μπορεί να αποτελέσει εμπόδιο σε ιδιοκτήτη οριζόντιας ιδιοκτησίας που είναι καθ’ όλα νόμιμη από την κατασκευή της ή έχει νόμιμα τακτοποιηθεί να τη μεταβιβάσει με οποιονδήποτε τρόπο. Ο έλεγχος είναι πολύ δύσκολος. Και αν λείπουν σχέδια, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να προβεί σε ανασύσταση φακέλου, δηλαδή να βγει μια καινούργια άδεια ολόκληρης της οικοδομής που από την 1η Ιουλίου 2020 απειλεί να φρακάρει κάθε συναλλαγή, σε όλη τη χώρα.
Την ίδια ώρα πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος έλεγαν πως το προσεχές διάσημα θα υπάρξει νέα νομοθετική ρύθμιση και θα γίνουν σχετικές δηλώσεις από τον αρμόδιο υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κωστή Χατζηδάκη”.
Η ανακοίνωση του ΥΠΕΝ ουσιαστικά αποτελεί απάντηση στην ΠΟΜΙΔΑ, η οποία παρά τα προβλεπόμενα στη συμφωνία που συνομολόγησε στο ΥΠΕΝ, επιμένει στη θέση της δείτε εδώ το ρεπορτάζ του ecopress ότι η ταυτότητα κτιρίου πρέπει να ισχύσει για ολόκληρα τα κτίρια και όχι για διηρημένες ιδιοκτησίες, δηλαδή επί μέρους τμήματά του κτιρίου, όπως π.χ. για ένα διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα, θέση στάθμευσης κλπ, δίνοντας μήνυμα ότι διαφορετικά θα επέλθει σημαντική οικονομική επιβάρυνση των μεμονωμένων ιδιοκτητών κτιρίων και θα υπάρξουν μεγάλα προβλήματα στις μεταβιβάσεις ακινήτων, με επιπτώσεις στην κτηματαγορά.
Η Ανακοίνωση του ΥΠΕΝ
Με αφορμή πρωτοσέλιδο δημοσίευμα της εφημερίδας «Τα Νέα», με τίτλο «Μπλοκάρονται οι μεταβιβάσεις των ακινήτων», το ΥΠΕΝ αντέδρασε ακαριαία. Συγκεκριμένα το μεσημέρι της Τρίτης 19 Νοεμβρίου 2019 από το Γραφείο Τύπου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας εκδόθηκε η ακόλουθη ανακοίνωση:
-«Σχετικά με σημερινό δημοσίευμα εφημερίδας για τη ρύθμιση του θέματος των αυθαιρέτων και την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων διευκρινίζονται τα ακόλουθα:
Για τη ρύθμιση των αυθαιρέτων και την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων ισχύουν όσα συμφωνήθηκαν ανάμεσα στον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Κωστή Χατζηδάκη, τον πρόεδρο του ΤΕΕ κ. Γιώργο Στασινό και τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτο Παραδιά και ανακοινώθηκαν στις κοινές δηλώσεις τους την Τετάρτη 13 Νοεμβρίου 2019. Τίποτα περισσότερο και τίποτα λιγότερο!»
Με την ευκαιρία η ΠΟΜΙΔΑ διευκρινίζει τα εξής:
1. Οσοι αμφιβάλλουν για το τι πράγματι αποδέχθηκε ο Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ σχετικά με την Ταυτότητα Κτιρίου, δεν έχουν παρά να διαβάσουν το παρακάτω πλήρες κείμενο της δήλωσής του κατά τη συνέντευξη:
"Στράτος Παραδιάς:
Με τη νέα ρύθμιση, ταυτότητα κτιρίου θα αποκτά κάθε κτίριο που μεταβιβάζεται ολόκληρο καθώς και κάθε κτίριο που η πλειοψηφία των ιδιοκτητών του θα επιλέξει να αποκτήσει ταυτότητα για όλο το κτίριο αντί να πληρώνουν κάθε φορά μηχανικό για μία - μία ιδιοκτησία. Θα είναι ένα μέτρο χρήσιμο για την κοινωνία και ελπίζουμε ότι δεν θα προκύψει καμία επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων».
Συνεπώς είναι απόλυτα σαφές και ανεπίδεκτο παρερμηνείας ότι το μόνο που αποδέχθηκε ο Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ ήταν η Ταυτότητα Κτιρίου μόνον όταν πρόκειται για ΟΛΟΚΛΗΡΑ ΚΤΙΡΙΑ. Τίποτε περισσότερο, και τίποτε λιγότερο! Ολα τα υπόλοιπα συμφωνήθηκαν μεταξύ των υπολοίπων!
2. Για τις μεταβιβάσεις επί μέρους ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων κλπ.) η πρότασή της ΠΟΜΙΔΑ ήταν και παραμένει να διατηρηθεί η ισχύουσα βεβαίωση πολεοδομικής νομιμότητας του μηχανικού.
3. Δεν συναίνεσε, και δεν θα ήταν ποτέ δυνατόν να αποδεχθεί ανεφάρμοστες διαδικασίες όπως δηλώσεις και νομιμοποιήσεις κοινοχρήστων χώρων πολυκατοικιών από μεμονωμένους ιδιοκτήτες, με τις οποίες θα κλείσουν κυριολεκτικά τα συμβολαιογραφεία! Οι εντονότατες αντιρρήσεις του στις προτάσεις αυτές που εμφανίστηκαν την τελευταία στιγμή, εκφράστηκαν στη σύσκεψη εις επήκοον όλων, αλλά αγνοήθηκαν...
4. Τέλος ουδεμία απολύτως συζήτηση έγινε, ούτε θα μπορούσε να αποτελέσει για την ΠΟΜΙΔΑ αντικείμενο οποιασδήποτε συζήτησης, περί Ταυτότητας Κτιρίου ως προυπόθεσης για τη μίσθωση ακινήτων, η οποία αναφέρθηκε για πρώτη φορά και κυριολεκτικά "από το πουθενά" κατά τη συνέντευξη Τύπου...