12.6.2007
ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ
ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΣΤΗΝ ΠΥΛΩΤΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ:
ΝΟΜΙΜΗ Η ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗ ΧΡΗΣΗ!
Με αφορμή δημοσιεύματα για πρόσφατη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών σχετικά με τη στάθμευση σε χώρους πυλωτής, η ΠΟΜΙΔΑ ανακοινώνει τα εξής:
Η παραπάνω απόφαση εκδόθηκε με βάση πολύ συγκεκριμένα (και ακραία) πραγματικά περιστατικά και αποδεικτικό υλικό, που πολύ δύσκολα μπορούν να συντρέξουν σε οποιαδήποτε άλλη πολυκατοικία, δεδομένου ότι κάθε κτίριο έχει τη δική του σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και το δικό του κανονισμό σχέσεων συνιδιοκτητών. Αφορά σε άκυρες οριζόντιες ιδιοκτησίες – θέσης στάθμευσης στον χώρο της πυλωτής και όχι σε παραχώρηση έγκυρου δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης, όπως άλλωστε συμβαίνει σε όλους τους σύγχρονους κανονισμούς πολυκατοικιών. Συνεπώς δεν υπάρχει λόγος ανησυχίας για τους οικοπεδούχους και τους αγοραστές διαμερισμάτων με θέση στάθμευσης στην πυλωτή πολυκατοικιών.
Η ΠΟΜΙΔΑ υπενθυμίζει ότι με σωρεία αποφάσεων του και ιδιαίτερα με την με αρ. 23/2000 απόφαση της Ολομέλειάς του, ο Αρειος Πάγος έχει κρίνει αμετάκλητα ότι η σύσταση ξεχωριστών οριζόντιων ιδιοκτησιών στους ανοικτούς χώρους της πυλωτής είναι μεν άκυρη, όποτε και αν έγινε, στην ουσία όμως όλοι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων της αυτής πολυκατοικίας διατηρούν την αποκλειστική χρήση των χώρων στάθμευσής τους με βάση σωρεία άλλων πρόσφατων αποφάσεων του Αρείου Πάγου, όχι ως ξεχωριστή ιδιοκτησία, αλλά ως δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του συγκεκριμμένου χώρου από τον εκάστοτε κύριο συγκεκριμένου διαμερίσματος. Αναλυτικά το θέμα αυτό ρυθμίζεται σήμερα ως εξής:
1. Οταν η χρήση συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης στην πυλωτή έχει μεταβιβαστεί ενιαία μαζί με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία, ως παρακολούθημά της, η σύσταση και η μεταβίβαση είναι ΑΠΟΛΥΤΑ ΕΓΚΥΡΗ, οποτεδήποτε και αν έγινε (Μ.Πρωτ. Πειρ. 160/93, Επ. Δικ. Πολ. 1994, σελ. 241). Αυτο το επιβεβαίωσε και η απόφαση υπ΄ αριθμόν 1604/97 του Αρείου Πάγου (Δ Τμήμα), σύμφωνα με την οποία αν οι θέσεις της πυλωτής έχουν παραχωρηθεί σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, βάσει του κανονισμού της πολυκατοικίας, εγκύρως αποκλείεται η χρήση τους από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες. Επίσης η συμβολαιογραφική συμφωνία των συνιδιοκτητών πολυκατοικίας ότι συγκεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες θα διαθέτουν χώρο στάθμευσης στην πυλωτή, ενώ άλλες δεν θα διαθέτουν, είναι ΑΠΟΛΥΤΑ ΕΓΚΥΡΗ, ακόμη και αν η θέση κάθε δικαιουμένου δεν έχει προσδιοριστεί συγκεκριμένα. Ετσι έπαυσε οριστικά η αμφισβήτηση της εγκυρότητας των πράξεων συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας των πολυκατοικιών, και γίνεται σαφές ότι δικαίωμα στάθμευσης έχουν μόνον όσοι προβλέπεται στην συμβολαιογραφική πράξη συστάσεως να έχουν το δικαίωμα αυτό, δηλαδή όσοι πλήρωσαν για να έχουν θέση στάθμευσης !
2. Ως γνωστό ο ν. 1221/81 απαγόρευσε την σύσταση διακεκριμένων και αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών στον ελεύθερο χώρο της πυλωτής. Με την πρόσφατη απόφαση 23/2000 της Ολομέλειας του Α.Π. η σύσταση τέτοιων ιδιοκτησιών είναι ΑΚΥΡΗ σε κάθε περίπτωση, ακόμη και αν η σύσταση έγινε πριν το νόμο 1221/81 !
* Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που υπάρχει ΑΚΥΡΗ ΣΥΣΤΑΣΗ ΤΕΤΟΙΩΝ ΟΡΙΖΟΝΤΙΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ – ΘΕΣΕΩΝ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ; Σε κάθε περίπτωση που με την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας έχει ορισθεί ότι ο ελεύθερος χώρος της πυλωτής θα ανήκει στην αποκλειστική κυριότητα συγκεκριμένων οικοπεδούχων ή αγοραστών οριζοντίων ιδιοκτησιών του ιδίου κτιρίου, και η πράξη αυτή έχει μεταγραφεί νόμιμα, τότε η άκυρη συμφωνία μεταβίβασης κατά κυριότητα της θέσης στάθμευσης στην πυλωτή ΙΣΧΥΕΙ ΚΑΤΑ ΜΕΤΑΤΡΟΠΗ ΩΣ ΣΥΜΦΩΝΙΑ ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗΣ ΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗΣ ΧΡΗΣΗΣ στο χώρο στάθμευσης που μεταβιβάστηκε ενώ σύμφωνα με ορισμένες άλλες αποφάσεις αποκτά τον χαρακτήρα πραγματικής δουλείας, (άρθρο 13 παρ. 3 Ν.3741/29, Α.Π. 1347/93, Συμ/φική Επιθ. 1994, σελ. 397, Α.Π. 121/93, Συμ/φική Επιθ. 1994, σελ. 781, Α.Π. 901/1990, Ελλ. Δ/νη 32, σελ. 841, Α.Π. 377/85, Ελ. Δνη 1985, σελ. 286, Εφ.Αθ. 751/94 Ε.Δ. Πολ. 1994, σελ. 195). Α.Π. 619/1999, Δ/νη 1999 (37) Δικ. Πολ/κίας 1999 (205), Πειραική Νομολ. 1999 (422), και, αναλυτικώτερα από όλες η Α.Π. 395/1999 αδημοσίευτη. Ετσι και στις περιπτώσεις αυτές οι ιδιοκτήτες των «άκυρων» αυτών θέσεων, διατηρούν το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης των χώρων τους.
3. Υπενθυμίζουμε επίσης ότι:
Α). σύμφωνα με τον ΓΟΚ, ποσοστό μέχρι και 50% του χώρου της πυλωτής μπορεί να είναι νόμιμα κλειστός χώρος στάθμευσης ως διακεκριμένη ιδιοκτησία, οπότε η σύσταση κλειστής θέσης στάθμευσης ως αυτοτελούς ιδιοκτησίας είναι ΕΓΚΥΡΗ.
Β). Οταν πρόκειται για θέση στάθμευσης στο υπόγειο του ακινήτου, η μεταβίβαση κυριότητας προς οποιονδήποτε είναι πάντοτε ΕΓΚΥΡΗ.